قانون التنظيم العقاري المرتقب في سلطنة عمان
بسمةالكيوميشريك، رئيس قسم حل النزاعات - عمان
عفاف الرياميمحامية متدربة
الترجمة مقدمة من فنسنت بيرسيفال
تستعد سلطنة عُمان في عام 2025 لإصدار قانون التنظيم العقاري، وهي خطوة تشريعية مهمة تنسجم مع رؤية عُمان 2040 واستراتيجيتها المكانية الوطنية. وقد خضعت هذه المبادرة لدراسة مستفيضة من قِبل مجلس الشورى على مدار العام الماضي، بهدف سد الثغرات القائمة في الإطار القانوني المنظم للقطاع العقاري. وتصدرت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني هذا المسعى، إدراكاً منها لضرورة تحديث المنظومة التشريعية لمواكبة النمو المتسارع في هذا القطاع. ومن المتوقع أن ينعكس هذا القانون إيجاباً على القطاعات المرتبطة كالبناء والسياحة، مما يضمن إدارة فعالة لكافة الأنشطة ذات الصلة وحماية شاملة لجميع الأطراف المعنية.
الإطار القانوني الحالي في عُمان
يخضع القطاع العقاري في عُمان حالياً لمنظومة متكاملة من التشريعات، تشمل نظام السجل العقاري، ونظام تمليك الشقق والطبقات، والتشريعات المنظمة لتملك مواطني دول مجلس التعاون الخليجي والتملك في المجمعات السياحية المتكاملة. كما تتضمن المنظومة قواعد تنظم ملكية صناديق الاستثمار العقاري وقرارات وزارية تحدد ضوابط تملك الشركات للعقارات المخصصة للأنشطة التجارية. وعلى الرغم من شمولية هذا الإطار القانوني، إلا أن ثمة تحديات وثغرات قائمة، خاصة في مجالات تأسيس جمعيات الملاك في المجمعات السياحية المتكاملة، ومشاريع التطوير العقاري، وآليات التقييم العقاري. وقد أدى الغموض المحيط بحقوق الملكية ونقلها في مشاريع التطوير العقاري بشكل خاص، إضافة إلى المسائل المتعلقة بحقوق التملك الأجنبي، إلى تداخلات تنظيمية وعدم اتساق في التطبيق. وتؤكد هذه التحديات الحاجة الملحة لإطار قانوني موحد يحمي حقوق جميع الأطراف ويضمن الاتساق في المعاملات والمشاريع العقارية.
الملامح الرئيسية المتوقعة للقانون المرتقب
في ظل عدم صدور إعلانات رسمية بشأن مسودة القانون، تشير المناقشات إلى أن قانون التنظيم العقاري سيعمل على تحديث وتوحيد التشريعات القائمة ومعالجة التحديات والإشكاليات القائمة. ويُتوقع أن يقدم القانون إطاراً أكثر وضوحاً للشروط المتعلقة بنقل الملكية، والرسوم والضرائب، وإجراءات التسجيل العقاري. كما سيوضح حقوق التملك الأجنبي في المجمعات السياحية المتكاملة وخارجها، ويؤسس لنظام إدارة عقارية متكامل تحت إشراف جهة مختصة، متضمناً متطلبات الترخيص والتسجيل اللازمة. وسيراعي القانون التوزيع السكاني والخدمي في كل محافظة.
وفيما يخص التطوير العقاري وحق الانتفاع، سيتناول القانون تنظيم ملكية أراضي المشاريع، وتحديد الالتزامات والمتطلبات، مع وضع قواعد موحدة لحماية المشترين من تأخر المشاريع أو إلغائها، بما يضمن حقوق جميع الأطراف. كما سيتضمن توجهاً نحو تشجيع استخدام مواد صديقة للبيئة وحلول الطاقة المتجددة في المشاريع العقارية. وسيقدم القانون أحكاماً عامة موحدة، تدعمها لوائح تنفيذية مفصلة تغطي كافة المعاملات والأنشطة العقارية. ومن المنتظر أن تيسر هذه التشريعات المعاملات بين الأطراف المعنية، بما في ذلك عمليات نقل الملكية.
يُتوقع أن يحقق القانون المقترح عدة مزايا، منها تعزيز ثقة المستثمرين، وزيادة الشفافية بين الأطراف المعنية، والتأثير الإيجابي على القيم العقارية، وتحسين سلوكيات المتعاملين في القطاع.
النتائج المتوقعة
يُتوقع أن يحقق القانون المقترح عدة مزايا، منها تعزيز ثقة المستثمرين، وزيادة الشفافية بين الأطراف المعنية، والتأثير الإيجابي على القيم العقارية، وتحسين سلوكيات المتعاملين في القطاع، بالإضافة إلى تعزيز آليات المساءلة في مشاريع التطوير العقاري. ومن المتوقع أن تسهم هذه المزايا مجتمعة في الحفاظ على مستويات الاستثمار الأجنبي الحالية في القطاع. ومع ذلك، يجب مراعاة عدة عوامل عند تطبيق القانون، منها الأعباء الإدارية والمالية المحتملة على الأطراف المعنية.
خاتمة
يمثل قانون التنظيم العقاري المرتقب نقلة نوعية في تنظيم وتطوير القطاع العقاري في سلطنة عُمان. ومن الأهمية بمكان أن يحقق القانون التوازن بين مصالح جميع الأطراف المعنية، بما يخلق بيئة تتسم بالشفافية والديناميكية، ويدعم نمو القطاع ومساهمته في التنمية الاقتصادية لمختلف شرائح المجتمع.
