تحول منظومة تسوية المنازعات في الشارقة
عمار هيكلشريك، رئيس الإمارات الشمالية
ظافر أوغليشريك، رئيس المكتب - الشارقة
دينا عصارمحامية المعرفة
خالد بوشناقمتدرب
الترجمة مقدمة من فنسنت بيرسيفال
شهد القطاع العقاري في إمارة الشارقة تحولاً جوهرياً مع صدور قوانين جديدة لتأجير العقارات في عام 2024. ومع بداية عام 2025، يُتوقع أن تُحدث هذه التغييرات أثراً بالغاً على المؤجرين والمستأجرين، مما سيرسم ملامح مستقبل التأجير العقاري في الإمارة. نستعرض فيما يلي الأحكام الرئيسية للقوانين الجديدة، وانعكاساتها الحالية، وما يمكن أن يترقبه أصحاب المصلحة خلال العام الجاري.
القانون رقم (5) لسنة 2024 بشأن تأجير العقارات في إمارة الشارقة
صدر هذا القانون في 19 سبتمبر، مُحدثاً تغييرات جوهرية في تنظيم العلاقات الإيجارية في الشارقة. ويتعين على جميع المؤجرين والمستأجرين الإلمام بهذه الأحكام المستحدثة، وآثارها عليهم، وحقوقهم المكفولة بموجب القانون الجديد.
الحماية من الإخلاء
تضع المادة 13 من القانون ضوابط مستحدثة على المؤجرين الراغبين في إخلاء المستأجرين. ففي الإيجارات السكنية، لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء المستأجر إلا بعد مرور 3 سنوات من تاريخ التعاقد، مما يوفر حماية معززة للمستأجرين من الإخلاء التعسفي.
وفيما يخص الإيجارات التجارية والصناعية، فلا يحق للمؤجر طلب الإخلاء إلا بعد مرور 5 سنوات من تاريخ التعاقد، مما يعزز الاستقرار الاستثماري للشركات والمؤسسات العاملة في الإمارة.
وبشأن حق المؤجر في الإخلاء، حدد القانون حالات محددة يجوز فيها طلب الإخلاء، أبرزها عدم سداد الإيجار خلال 15 يوماً، وعدم إزالة المستأجر لأي مخالفات قانونية أو تعاقدية خلال 30 يوماً. ويهم المؤجرين الإحاطة بهذه المواعيد، خاصة في حالات مخالفة شروط العقد، حيث تبدأ مهلة الـ 30 يوماً من تاريخ الإخطار وليس من تاريخ المخالفة. أما مهلة الـ 15 يوماً لعدم السداد، فتسري تلقائياً من تاريخ الاستحقاق الأول.
إضفاء الطابع الرسمي على عقد الإيجار
في ظل القانون السابق، كان يمكن إبرام عقود الإيجار شفهياً ودون توثيق كتابي، مما أدى إلى نزاعات عديدة حول صحة العقود أو وجودها.
يواكب القانون الجديد التطورات التشريعية العالمية، حيث يشترط تحرير عقود الإيجار كتابياً أو إلكترونياً. كما يلزم المؤجرين بتصديق العقد لدى البلدية خلال 15 يوماً من إبرامه لضمان صحته القانونية. وفي حال تخلف المؤجر عن التصديق خلال هذه المدة، يحق للمستأجر اللجوء إلى السلطات المختصة لتنفيذ العقد وإلزام المؤجر بالتصديق.
زيادة الإيجار
يُقيد القانون صلاحية المؤجرين في زيادة القيمة الإيجارية، حيث لا تجوز الزيادة إلا بعد مرور 3 سنوات من بدء التعاقد، مع إلزامية توجيه إخطار مسبق للمستأجر قبل 90 يوماً من تاريخ الزيادة. ويشترط القانون أن تكون الزيادة متوافقة مع القيمة السوقية السائدة، كما يحظر على المؤجر إجراء أي زيادة جديدة خلال السنتين التاليتين لتاريخ آخر زيادة.
القانون رقم (6) لسنة 2024 بشأن إنشاء وتنظيم مركز فض المنازعات الإيجارية في إمارة الشارقة
يمهد إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية الطريق لعملية فعالة لتسوية النزاعات الإيجارية في الإمارة. وتعد هذه خطوة مرحَّب بها وتقدمية، حيث يتولى المركز معالجة النزاعات الإيجارية - إما من خلال الوساطة أو التقاضي - ومن ثم تنفيذ الأحكام إذا لزم الأمر.
يتألف المركز من الدوائر الابتدائية والدوائر الاستئنافية وإدارة التنفيذ. تختص الدوائر الابتدائية بالفصل في كافة المنازعات الإيجارية المحالة إليها من مكتب إدارة الدعوى. وتتسم أحكام وقرارات المركز بالصفة النهائية والإلزامية في الدعاوى التي لا تتجاوز قيمتها 100,000 درهم بينما تخضع الأحكام في الدعاوى التي تتخطى هذه القيمة للاستئناف ضمن حالات معينة.
وتتولى إدارة التنفيذ مسؤولية تنفيذ القرارات والأحكام الصادرة عن الدوائر الابتدائية والاستئنافية، إضافة إلى اتخاذ التدابير المؤقتة التي يقررها المركز.
أحدثت التشريعات الجديدة تحولاً جوهرياً في المنظومة العقارية بإمارة الشارقة، حيث عززت الحماية القانونية للمستأجرين ووضعت إطاراً تنظيمياً واضح المعالم للمؤجرين في مسائل زيادات الإيجار وإجراءات الإخلاء. ويمثل إنشاء مركز فض المنازعات الإيجارية خطوة محورية نحو ضمان تسوية النزاعات الإيجارية بكفاءة وفعالية.
الآثار المرتقبة في عام 2025 2025: توقعات وتوجيهات
الدقة والشمول في صياغة العقود: يتعين على الأطراف المعنية إعداد عقود إيجار مكتوبة أو إلكترونية تتضمن تحديداً واضحاً للمدة، والقيمة الإيجارية، وآلية الزيادات، ومسؤوليات الصيانة والإصلاحات، وشروط الإنهاء، وأحكام التجديد. فالصياغة الدقيقة تقلل من احتمالات سوء الفهم ونشوء النزاعات.
تفعيل أحكام الحماية من الإخلاء: ينبغي للمستأجرين التفاوض على شروط تعاقدية تستفيد من الضمانات القانونية ضد الإخلاء. فعلى سبيل المثال، يمكنهم التفاوض على شروط تتوافق مع الحد الأدنى لفترة الإخطار بالإخلاء. في المقابل، يتعين على المؤجرين صياغة مدد العقود وشروطها بما يتوافق مع استراتيجياتهم الاستثمارية وخططهم لإدارة العقارات.
التعامل مع ضوابط زيادة الإيجار: يتعين على الطرفين إجراء مفاوضات مبكرة حول آليات زيادة الإيجار ضمن الإطار التنظيمي الجديد، مع الاتفاق على معايير تحديد قيمة بدل إيجار المثل عند زيادة الإيجار، وضمان أن تكون أي زيادات مستقبلية مبررة ومتوقعة وصريحة.
الامتثال للمتطلبات التنظيمية: يعد الالتزام بالمتطلبات الجديدة، كتسجيل العقود في مواعيدها والتقيد بضوابط القيمة الإيجارية، أمراً جوهرياً لتجنب المخالفات القانونية والغرامات المالية التي قد تؤثر على الجدوى الاقتصادية للعقار ووضعه القانوني.
الاستفادة من خدمات مركز فض المنازعات: يساهم فهم واستخدام آليات المركز في الإدارة الفعالة للنزاعات عند نشوئها. ومن المتوقع أن يؤدي إنشاء المركز إلى تسريع وتيرة حل النزاعات الإيجارية، مما يوفر منظومة أكثر كفاءة وفعالية لجميع الأطراف.
خاتمة
